Lejerforeningen

HISTORISK FORLØB FOR DUEGÅRDEN, SAMT LEJE STATUS.

Ejendommen er opført i 1966-67.

1)            07.04.1975        Skøde tinglyst til Magistrenes Pensionskasse, jf. tinglysning.

2)            02.03.2007        jf. CVR – start dato for A/S Duegården

17.04.2007        tinglyst skøde til Andelsboligforeningen Duegården

31.08.2011        A/B Duegården indgiver konkursbegæring

02.09.2011        Nykredit indgiver begæring rekonstruktion for A/B Duegården

08.09.2011        A/B Duegården sættes under rekonstruktion

 

3)           26.05.2016        A/B Duegården under konkurs

Bank og realkreditlån opgjort til ca. 375 Mkr,

Negativ markedsværdi swapaftale til ca. 245 Mkr.

 

4)          04.09.2017.      Skøde til Akelius Duegården ApS, overtagelse 01.09.2017.

Ad.1.                                Alle beboelseslejere er omfattet af omkostningsbestemt leje (OMK).

Ad.2.                               Nogle beboere etablerer andelsboligforening, og er derfor ikke længere lejere, mens andre                                              forsætter som lejere efter OMK.

I perioden bliver nogle af OMK-lejemålene ændret til andelshavere.

I perioden indgår bestyrelse en aftale med långiver Nykredit en SWAP aftale, der senere viser sig at være katastrofal for andelsboligforeningen.

AB Duegården forsøger at komme ud af SWAP aftalen, hvilket ikke er muligt, hvorfor en konkurs overvejes.

Ved konkurs, og lovgivning dengang, bliver den enkelte andelshaver leje fastsat efter OMK. Ved konkurs mister den enkelte andel sin værdi. Men idet OMK-lejen er lavere end boligafgift som andelshaver, er dette ønskeligt for nogle andelshavere, uanset om disse er med fra stiftelsen eller senere.

Der er dog andelshavere også andelshavere som har købt deres andel til en for høj pris, som enten har, eller stadig har mulighed for at anfægte den pris overfor den tidligere sælger, mægler eller andelsboligforeningen. Jf. dansk ret kan man imidlertid som udgangspunkt kun opnå erstatning, hvis man kan dokumenteret et tab. Ved konkurs fremkommer den dokumentation, disse andelshavere har derfor en egen interesse i en konkurs.

Efter flere slagsmål med retssystemet bliver AB Duegården erklæret konkurs.

Ad.3. De oprindelige lejere, der aldrig har været andelshavere, fortsætter som lejere jf. OMK.

Andelshavere vil fortsætte som andelshavere og skal betale den tidligere boligafgift, idet der er enighed om at man først overgår til OMK når konkursboet sælger ejendommen.

De enkelte andele handles stadig privat personer imellem, os bekendt, sker der ikke salg af andele fra konkurs boet side, ligesom der heller ikke sker udlejning.

Ad.4.De tidligere andelshavere overgår juridisk til at være lejere.

De oprindelige lejere, der aldrig har været andelshavere, fortsætter som lejere jf. OMK.

Hvad angår de tidligere andelshavere er det ny ejers opfattelse at lejen burde fastsættes til den boligafgift der er tidligere, er betalt, men andelshaverne er af den opfattelse af den skal ske efter OMK.

December 2020 og kommende måneder fastsætter huslejenævnet at lejen skal fastsættes efter OMK.

Problemstilling er forbedringer der er foretaget i de enkelte lejemål, og om der kan opkræves moderniseringsforhøjelse af disse, uanset hvem der har afholdt udgiften til moderniseringen.

Hovedparten af afgørelserne er fastsat uden besigtigelser, mens 3 først fastsættes efter besigtigelser. Lejerforeningen har deltaget i 2 af disse og har refereret gennemgangen. Den sidste er repræsenteret af interesseforeningen, der ikke har delt oplysninger.

Aktuel status for huslejefastsættelse:

Der er enkelte lejemål, der endnu ikke har modtaget afgørelse fra huslejenævn, men de forventes at blive fastsat til OMK-leje, evt. med tillæg af forhøjelse af moderniseringer, og medtages derfor ikke separat.

Oprindelige lejere der aldrig har været andelshavere                                       OMK leje

Oprindelige andelshavere fra start af andelsboligforening                              OMK leje

Hvis der i den tidligere andelsbolig er lavet forbedringer som

muligvis kan medføre en OMK-forhøjelse og i givet fald størrelse

varetages disse sager af et af de 2 advokatfirmaer, der er sat til

at føre sagerne hvor den ene advokat bistås af Gitte, Bent og

Lasse Larsen, mens den anden bistås af lejerrepræsentationen.

 

Andelshavere som har købt andelen uanset pris                                                OMK leje

Hvis der i den tidligere andelsbolig er lavet forbedringer uanset

hvem der har betalt, som

muligvis kan medføre en OMK-forhøjelse og i givet fald størrelse

varetages disse sager af et af de 2 advokatfirmaer, der er sat til

at føre sagerne hvor den ene advokat bistås af Gitte, Bent og

Lasse Larsen, mens den anden bistås af lejerrepræsentationen

 

Evt. erstatningssager for køb af andele til overpris, er en sag der

er lejerforeningen uvedkommende, da det er mellem 2 private

parter – lejerforeningen bekendt er alle disse sager afsluttet.

 

Moderniseret lejligheder af Akelius, er som udgangspunkt                              par. 5 stk. 2 lejemål.

(der køres sager for disse for at få leje nedsat til OMK i en

periode)

 

 

Forbehold for fejl, men hvis I opdager væsentlige fejl, kontakt mig for rettelse.

Carsten Berger