If you don’t understand danish, please call 31320000 for English translation
Orientering til:
Oprindelige lejere, der aldrig har været andelshavere, pkt. 2. og 3 relevant.
Tidligere andelshavere, pkt.1, 2 og 3, relevant.
Nye lejere med leje efter frihusleje fastsættelse, pkt. 2 og 3 relevant.
Der er fremkommet afgørelser på de fleste lejemål fra huslejenævnet. Hovedparten af de lejere med moderniseringer har indbragt huslejenævnet afgørelse for boligretten, hvad angår forbedringer. Den forløber pt. via 2 advokatfirmaer.
Via dialoger med udlejer, er der oplyst, at idet der åbenbart var tilgået Akelius information om at lejerne ville anke moderniseringsforhøjelser, valgte man at anke alle afgørelserne, så man også fik testet omkostningsbestemtleje (OMK) eller fastholdelse af leje svarende til andelsbetaling, når man nu alligevel blev tvunget til at tage hovedparten af afgørelserne i Boligretten. Det oplyses at det således fortsat er Akelius opfattelse, at grundlejen blive baseret på OMK.
Det har samtidig vist sig, at Akelius har tilbageholdt tilbagebetalinger til fraflyttede lejere, og i stedet tilbudt disse 75% af beløbet, til fuld og endelig afregning. En del tidligere lejere har accepteret dette for at få fred.
Retshjælpsforsikring og manglende dækning for nogle.
Idet den advokat der førte huslejenævn sagerne i huslejenævnet, aldrig søgte om hverken retshjælp eller friproces, har dette direkte fået nogle økonomiske konsekvenser for nogle beboere.
Der er kommet nogle afslag på retshjælp, idet forsikringsselskaberne anser skadestidspunktet for at være den dag, vi lejere indbragte sagen for huslejenævnet. Fra den dag kunne der gives retshjælp. Hvis en beboer således har skiftet forsikringsselskab i perioden, OG da skaden er sket før nuværende forsikring er påbegyndt, afvises dækning fra det nuværende selskab. Ved forsøg på at anmelde skaden i ens tidligere forsikringsselskab, afviser det tidligere selskab dækningen for retshjælp, da skaden ikke er anmeldt rettidigt, mens forsikringen var aktiv og gældende, mens først efter dækning var ophørt.
Disse lejere har derfor ingen retshjælpsforsikring, grundet den manglende anmeldelse fra advokat Kasper Westberg.
Det er lejerrepræsentations opfattelse, at det er en fejl fra den advokat, der førte sagen ved huslejenævnet, og at denne derfor skal dække det økonomiske tab, disse personer får ved den ansvarspådragende manglende handling.
Hvis sagen føres af den pågældende advokat ved boligretten, har denne da en økonomisk interesse i at sagsomkostninger bliver så få som muligt, hvilket kan have indflydelse på evt. tilvalg af udgifter til f.eks. syn- og skøn. Der kan derved opstå modstridende interesse, advokat og klient imellem, som derfor ikke nødvendigvis er til lejers fordel.
Angående Moderniseringer.
Da de første afgørelser fremkom, blev det konstateret at alene de af udlejer fremlagte besigtigelser, blev lagt til grund for moderniseringsforhøjelser. Der er derfor f.eks. fremkommet lejeforhøjelser på udskiftning af et defekt toilet til et funktionsdygtigt toilet, reparation af el-kontakter o.l. Samtidig er køkkener nærmest som standard sat til en omkostning på 170.000 uanset årstal det er etableret, og uanset den faktiske omkostning, kvalitet eller type af køkken.
Carsten er gået ind i nogle af de ikke afgjorte sager.
Der er herefter sket besigtigelse fra huslejenævnet af 3 lejligheder. Lejer, udlejer og disses repræsentanter var inviteret til at deltage. Det ene lejemål var repræsenteret af Kasper Westberg. Lejer oplyste før besigtigelse at ingen rådgiver/bisidder ville give fremmøde. Det blev tilbudt lejer at vi kunne stille med en arkitekt. Lejer ønskede ikke dette.
På de 2 andre besigtigelser deltog på lejers side advokat, arkitekt ligesom Carsten deltog.
Resultatet blev følgende:
Et totalt moderniseret køkken med nyt gulv, på en 6. sals lejlighed, blev der først fastsat årstal for køkken, og derefter gennemgang af materialer, installationer m.m. prisfast med historiske priser til kr. 20.000 med tillæg af arbejdsløn på 8.800 eller i alt 28.800. Huslejenævnet tekniker var først af den opfattelse af bad og gæstetoilet ikke var det oprindelige, og derfor forbedret. Efter gennemgang af materialer m.m. blev der dog enighed om måtte anses for at være originalt, da de ændringerne der var foretaget, da kun var af vedligeholdelses karakter.
En standard Duevejs lejlighed, med klart moderniseret nyt køkken, badeværelse og gæstetoilet. Efter samme gennemgang af materialer, udførte arbejder, blev det aftalt at i badeværelset – var det nye badekar alene en forbedring begrundet i at ejer/udlejer/andelshaver har foretaget denne forbedringer, da det ansås at have været billigere end en vedligeholdelse. Der blev derfor opnået enighed i at det forbedrede badekar var en vedligeholdelse. Det var derfor IKKE en lejemæssig forbedring. Opsætning af nye fliser, nyt toilet, håndvask m.m. var der enighed om dette også måtte være sket begrundet i vedligeholdelse, da nye fliser ikke har en lejemæssig forbedringsværdi. Tekniker fra huslejenævn ønskede dog at værdisætte de nye fliser m.m. da afgørelse om der var en forbedringsværdi eller ikke, måtte være op til huslejenævnet. Det blev derfor gennemgået og værdi fastsat til 3.600 i materialer samt 7.000 i arbejdsløn, eller i alt 10.600. På gæstetoilet blev samme gjort gældende, og det blev derefter værdi sat til materialer 500 og arbejdsløn 2.000, eller i alt 2.500. Det moderniserede køkken blev værdi sat til materialer 12.500 og arbejdsløn 4.500, eller i alt 17.000.
Fra disse værdiansættelser skal der få fratrækkes 25% til sparet vedligeholdelse, før beregning af forbedringsforhøjelse, som da forventeligt ender med henholdsvis under 200/mdr for den ene lejlighed og omkring 200/mdr for den anden lejlighed.
Det skal dog oplyses at Carsten og arkitekt sammen havde gennemgået lejlighederne 10 dage forinden og derfor var velforberedte, hvilket hverken teknikeren fra huslejenævn, eller udlejer var.
Vi i beboerrepræsentationen er rimelig sikre på, at såfremt det havde været disse vurderingsniveauer der havde været gennemgående på alle lejligheder, var der næppe nogen, der havde anket, og idet Akelius alene ankede, fordi der var tilgået dem oplysninger om at vi lejere ankede forbedringer, havde ingen måske anket ej heller Akelius, og vores huslejesager havde da været afsluttet og endelige. Hvorvidt det var sket, vides ikke, men den manglende afslutning er ikke i vores interesse. Advokaternes har modsat en interesse i at konflikt består i så lang tid som muligt.
Der har været afholdt følgende generalforsamlinger i beboerrepræsentationen.
15.06.2016. vedtægtsændringer der vælges beboerrepræsentanter for 2 år.
Repræsentationen består af Peter Bille Pont, Birger Rasmussen og Julie Tutein.
04.09.2018. Valg af beboerrepræsentanter som herefter består af Peter Bille Pont, Flemming Hansen og Carsten Berger
04.04.2019. Ved generalforsamlingen 04.04.2019 var der således ikke valg af bestyrelse på dagsordenen, men da nogle lejere var utilfredse med dette, havde Carsten og Peter i rette tid, fremsat et ændringsforslag til vedtægter, om at hele bestyrelsen skulle vælges hvert år, så man herefter kunne afholde valg i allerede i 2019.
Bent Schmidt-Nielsen fra Interesseforeningen protesterede mod dette, da en del af hans medlemmer fra interesseforeningen, ikke var mødt.
Man imødekom Bent Schmidt-Nielsen ønske, hvorefter hele bestyrelsen satte deres mandat til rådighed. Generalforsamlingen besluttede at bestyrelsen skulle fortsætte uændret.
Som det kan ses, har hverken Lasse Larsen eller Bent Smith Nielsen på noget tidspunkt været valgt til beboerrepræsentationen.
Der var planlagt generalforsamling til afholdelse i marts 2020, men grundet Covid19 og forsamlingsforbud, blev det – ligesom mange andre steder – udsat gang på gang.
08.11.2020. blev der fra Lasse Larsen, uden varsel, tilsendt brev til udlejer, foreningens bank, huslejenævn med flere om at han anså beboerrepræsentation for bortfaldet, hvorved han såede tvivl overfor omverden om vores repræsentation, med begrundelse gående på at der var forløbet 2 år uden faktisk valg af bestyrelsesmedlemmer.
Til gavn for hvem, udsendte Lasse Larsen det brev ?
Beboerrepræsentationen anså dette for at være ukorrekt, idet loven dels anfører at punktet valg af beboerrepræsentanter blot skal være på dagsorden, og dels stillede bestyrelsen deres mandat til rådighed, og generalforsamlingen besluttede at de kunne fortsætte. Denne opfattelse er bank, Frederiksberg Huslejenævn og LLO enige i.
Der manglede herefter alene en besvarelse fra udlejer. Repræsentationens formand Peter, skulle tage dialog med udlejer for at få dette afklaret. Idet der ikke fremkom svar fra udlejer, overtog Carsten dialogen, idet det efterhånden hastede da det skulle afklares om der inden 04.04.2021., hvor der enten skulle afholdes en ordinær generalforsamling eller en et møde med genetablering.
I den dialog gjorde udlejer det meget klart. De ville se på, hvad de økonomisk fik mest ud af – intet andet.
Udlejer har derefter oplyst, at de har besluttet, at de anser nuværende beboerrepræsentationen ikke kan repræsentere lejerne.
Idet der ikke kan opkræves mere i husleje, hvis der ikke er beboerrepræsentation, må der være andre økonomiske forhold der gør sig gældende. Henset til de gennemførte gennemgange af de moderniserede lejligheder, er det selvfølgelig mere økonomisk optimalt med nogle lejere, eller disses repræsentanter, som ikke går i dybden, ikke møder op eller ikke kommer med indsigelse på fremlagte forhold modsat dem der møder velforberedt op, med de rette rådgivere samt kan argumentere til fordel for de berørte lejerne – det må derfor anses for mest sandsynligt at det er sådanne forhold, der gør sig gældende.
Dette begrundes tillige med, at udlejers beslutning må være sket i hast, og uden at være gennemtænkt. Udover at andre er af den modsatte opfattelse end udlejer, så har beslutningen den negative økonomiske konsekvens for udlejer, at de lejligheder der er moderniseret de seneste 6 måneder, da ikke er varslet korrekt for at kunne blive udlejet efter par 5, stk. 2 – Hvis der er en beboerrepræsentation, skal de varsles overfor denne, ellers skal de varsles overfor alle ejendommens lejere. Idet udlejer anser at beboerrepræsentationer ikke har været korrekt de senest 5 måneder, og der ikke i stedet er varslet overfor alle lejere, da kan de nye moderniserede lejligheder indgået i den periode IKKE udlejes efter par. 5., stk.2, for dem kan derfor alene opkræves efter OMK lejen……
Det er et forhold der vil blive fulgt op på.
Vi kan vælge at bestride udlejers beslutning, og tage en langvarig konflikt, hvorefter der vil der være et langt forløb, hvor tingene er uafklarede – det vil absolut ikke være i os lejernes interesse. Vi kan alternativt blot tage udlejers beslutning til efterretning og foretage genetablering, hvorved vi som lejere – i den situation – anses for at være stillet bedst muligt. Vi vælger selvfølgelig, der hvor vi lejere er bedst stillet, og foretager genetablering.
Som konsekvens af at udlejer ikke anser repræsentationen for korrekt, da skal udlejer tilbagebetale det som den enkelte lejer har betalt til beboerrepræsentationen i månederne fra og med oktober 2020 til og med februar 2021. Udlejer har oplyst at der vil ske orientering til alle lejere ved brev i uge 7.
Set i bagklogskabens klare lys, skulle vi selvfølgelig havde taget konsekvens, da Corona kom og der skete en nedlukning af samfundet, og afholdt en generalforsamling via fuldmagt, så vi havde undgået dette, omvendt havde det været konstruktivt, at Lasse Larsen havde kontaktet os og oplyst hans opfattelse, så havde det været muligt at handle på det via dialog.
Vi er ikke enige i Lasse Larsens opfattelse, men vi vil alene se på, hvad der er bedst for os lejere, om vi skal gøre indsigelser, eller vi skal tilgodese de nye lejere, der får en moderniseret lejlighed til en OMK-husleje.
Idet vi skal sikre, at vi er bedste repræsenteret, vil vi indkalde til genetablering af lejer repræsentation for lejerne.
Vedlagt er indkaldelse til møde for genetablering af beboer repræsentation.
Det har været drøftet både med Corona hotline, samt politiet omkring afvikling af en fysisk generalforsamling, når der er forsamlingsforbud. Gården anses også for at være et offentligt sted, så hvis vi er mere end 5 personer, skal det være i en privat lejlighed, men det giver stor risiko for smitte.
Der er derfor vedlagt fuldmagt til genetablering.
Det fremgår af bekendtgørelse nr. 709 af 09/0/1997., §3, stk.2, sidste punkt, at den enkelte beboer kan give fremmøde ved fuldmagt.
(for at undgå unødige indsigelser omkring fuldmagt, henvises til TBB2000.189/2, samt ØLD 7 januar 2000 i anke, 2. afd, B-0403-99), hvor der er faldet dom på fremmøde ved fuldmagt ved etablering af beboer repræsentation.)
Fuldmagten gives til genetablering af beboerrepræsentation, med de vedtægter der følges af bekendtgørelsen.
Ved genetablering overtages alle aktiver, rettigheder og forpligtelser. Dvs. bankindestående overtages.
Idet der skal vælges 3 personer – og idet vi har 3 forskellige sammensætning af beboere nemlig 1) oprindelige lejer (aldrig været andelshavere), 2) tidligere andelshavere, nu lejere og 3) lejere omfattet af Par 5 stk.2 (markedsleje), anses det mest optimale at repræsentationer sammensættes med en fra hver af disse beboergrupper.
Peter har taget sig af det organisatoriske, Erik har taget sig af kommunikation, Carsten har det juridisk og er kasserer.
Alle 3 bruger gerne energi mod udlejer, for at vi som lejere kan opnå den laveste leje, på de bedste vilkår og med den mest optimale velvedligeholdt ejendom, men bliver trætte af de til tider, meget negative dialoger/skrivelse m.m. der kommer fra et mindre tal af beboerne. Vi er her frivilligt.
Carsten oplyser, at han alene vil blive i bestyrelsen under den MEGET klare forudsætning, at der ikke fremover vil være direkte modarbejdelse fra enkelte beboere, blot for at modarbejde, og med forhold der ikke er konstruktive eller til gavn for os beboere. Arbejdet er frivilligt og der ønskes en ordentlig tone, med respekt af at andre godt må have en anden opfattelse. Der skal ikke være chikane, uvarslede konfliktskabende forhold eller modarbejdelse der ikke har et formål til gavn for beboerne.
Carsten oplyser at han maksimalt sidder som repræsentant, indtil der er fremkommet endelig afgørelse på de igangværende huslejesager. Carsten er ejendomsmægler, diplom valuar, og stærk på det juridiske, har stort kendskab til lejelovgivningen, har derfor både stor viden og interesse i sagen.
Erik ønsker ikke at fortsætte i bestyrelsen, men ønsker alene at være suppleant.
Peter har grundet arbejdet i beboer repræsentation tilsidesat etablering af egen virksomhed. Dette ønsker Peter nu at bruge tid på og ønsker derfor ikke at fortsætte i beboerrepræsentationen.
Det forslås derfor at Carsten forsætter i bestyrelsen for at bibeholder viden, Erik som suppleant. Idet man skal tilstræbe fordelingen med en fra hver af lejergrupper, jf. ovenfor, opfordres der derfor til, at lejere, der har interesse i arbejdet i beboerrepræsentationen, bedes give besked til Carsten.
Uanset sammensætning af beboerrepræsentationen ved genetablering, da pålægges det at denne skal indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, straks det er blevet lovligt at forsamling kan ske, hvor der skal være et punkt om nyvalg af alle bestyrelsesmedlemmer.
Bemærk at mødet er uden fysisk fremmøde.
Fuldmagter kan lægges i følgende postkasser:
Peter Bille Post, nr. 14, 5.tv.
Erik Kjærgaard, nr. 8, 3.tv.
Carsten Berger, nr. 12, 5,tv.
Med venlig hilsen
Erik, Peter og Carsten